室内储物间23间，满租时月收6.5万日元。静岡一处物业个人公开的50%盈亏平衡点内幕

以下金额均为出处所载的含税实际金额。本文自行计算的部分，均逐一标注为「本站试算」。

先只看「满租时能赚多少」

副业或小型投资的相关信息,大多只截取好看的数字。「收益率○%」「被动收入」这类字眼常常出现,但往往是扣除房租、电费、管理手续费之前的数字。

在这一点上,一位从事人事工作15年的上班族「Gunshi」于2025年1月发布的note文章处理方式不同。围绕2023年开始的室内储物间投资,他把静冈县清水市这一处物业的收支,从销售额到支出,逐项列出。而且开篇就直言不讳地写道:「第一年做好亏损的心理准备」。

先把公开的数字原样列出。

物业总建筑面积16.6坪,共分23个储物间。满租销售额153,300日元除以23,每间月租约为6,665日元(本站试算)。换句话说,相当于把一套单身公寓整租下来,再拆成23个小格子分别出租。

初期投资额约为450万〜600万日元,本人写道基本上以自有资金开业为前提。

支出的「形态」决定了这门生意的性质

这份收支表值得关注的不是金额大小,而是支出的「形态」。

固定成本为房租60,000日元加电费约5,000日元,合计65,000日元。而管理费是销售额的15%,属于变动成本。也就是说,即便入住率为零,每月支出也不会超过65,000日元这个上限。

据此可以验算盈亏平衡点。设入住率为x,销售额为153,300x,支出为0.15×153,300x+65,000。到手金额为零的那一点为:

0.85×153,300x=65,000 → x≒49.9%

与本人所写的「入住率大约50%以上才能开始产生收益」这一说法一致(本站试算)。23间储物间中约12间租出,超过这个点之后,每多租出一间,到手金额就增加约5,665日元。

固定成本绝对值小、变动成本随销售额浮动的生意,最坏情况下的损失金额是预先确定的。这套物业可能出现的最大月度亏损为65,000日元。有本职工作的个人,能否在不破坏生活的前提下等上几年——判断依据就浓缩在这一点上。

「转折点还未到来」这件事本身被公开了

这个案例没有戏剧性的转折点。恰恰相反,本文认为其价值正在于:在转折点尚未出现的状态下,就把数字公开了出来。

本人提到的缺点是,每月签约件数只有0〜2件,满租需要花费1年以上时间。据此累算,若按每月1件的速度,填满23间需要23个月;若按每月2件的速度,也需要约12个月。本人「1年以上」的体感,与签约速度的数字是吻合的(本站试算)。

因此,这项投资的转折点是「入住率超过50%的那一天」,而这一天从开业算起,快则1年,慢则接近2年。在那一天到来之前,每月大约65,000日元的固定成本会确定无疑地持续支出。

换句话说,这门生意里真正起决定作用的,不是开业后的运营努力。而是在开业之前,能否搭建起一套能够默默承受1年以上亏损的资金计划。本人反复写道「第一年做好亏损的心理准备,以第二年以后实现盈利为目标,预留出富余资金」,正是因为这里才是唯一的分水岭。

起作用的结构——「无需到场」的设计

那么,这个人为何能在维持本职工作(大型企业人事部门负责人,每年招聘50名应届生)的同时,把这门生意运转起来?

原因不是运气好,而在于设计本身。本人写道「个人自行运营既费时间又费成本,因此选择管理运营利润型的公司」,并列出了运营公司的挑选标准:是否以个人投资者为主要客户、实绩是否丰富、是否具备网络获客能力、投诉处理的范围到哪里、管理手续费是否合理、租金定价是否恰当。

他还写道:「购买物业后无需亲自到现场,可以实现远程持有」。之所以能选择远离自己居住地的静冈县清水市这处物业,正是因为有这个前提。

把结构梳理一下,大致如下:

• 获客(网络广告・平台上架)不自己做 → 外包给15%的管理费
• 清洁、入住退房对接不自己做 → 同样包含在管理费内
• 现场看房、到场对接不自己做 → 远程持有得以成立

也就是说,15%这个手续费,既是削减收益的成本,也是把本职工作的可支配时间压缩到接近于零的代价。在入住率较低的阶段,这15%的绝对金额其实很小(即使满租也只有22,995日元)。对于一门在入住率提升之前会持续亏损的生意来说,能够按销售额浮动付费外包这件事本身,就在起作用。

另一方面,这套设计也与对运营公司的依赖互为表里。集客能力、租金定价、投诉处理全部委托出去之后,一旦入住率上不去,能采取的对策几乎只剩下「更换运营公司」这一条。本人反复强调运营公司挑选的重要性,原因或许正在于此——那是唯一还留在自己手中的裁量权。

一算回收年数,故事一下子变得朴实

需求端的顺风因素,本人也一一列举:公寓的专有面积中,70㎡档的供应比例在减少,50㎡、60㎡档在增加;以2012年为100计算,新开工户数已降至85.3%、总建筑面积70.5%、用地面积66.0%;东京都的远程办公普及率约3成,全国平均也约1.5成;截至2021年10月,储物间的认知率约81%,但使用率仅约5%。

但是,存在顺风因素与这处物业作为投资能否获得回报,是两回事。以初期投资450万〜600万日元为前提,试算回收年数如下。

(均为本站试算。70%时按销售额107,310日元−管理费16,097日元−固定成本65,000日元计算)

本人写道「6〜7成的房间租出去就能实现盈利」,但如果停留在这个水平,回收需要14至19年。只有能够长期维持满租,才能达到5〜7年这种典型不动产投资该有的数字。这并不是一个失败的故事,而是一个关于「预期该如何设定」的故事。入住率仅仅波动几个百分点,回收年数就会翻倍以上变化，这正是这门生意在本质上的性格。

需要说明的是,note文章有一部分是付费内容(剩余2,243字),本文只处理了免费公开部分的数字。入住率的实际推移等只存在于付费部分的信息,本文未作确认。

能复制到什么程度

出乎意料的是,能复制的部分并不少。

• 收支的分析方法:把固定成本(房租+电费)与变动成本(管理费百分比)分开、计算盈亏平衡点的做法,无论是店铺还是投币洗衣店都可以照搬
• 外包比例的设计:只要自己的时间被占用一分钟,副业就难以为继——按这个原则果断支付手续费的判断
• 提前估算亏损期:根据签约速度(每月0〜2件)倒推出满租所需的月数,提前准备好这段时间的固定成本总额

另一方面,不能复制、也不该复制的条件同样清晰。

第一,能够以「即便闲置1年以上也不影响生活」的方式,准备出450万〜600万日元的自有资金。本人的本职是大型企业人事部门负责人,这样的资金实力并非人人都具备的前提。

第二,自己所在区域要存在符合条件的运营公司。这个案例的设计完全建立在运营公司的获客能力之上。之所以能远程持有地方物业,正是因为有可以托付的公司存在。

第三,需求端的数字(住宅面积缩小、远程办公、认知率81%对使用率5%)是市场整体的情况,并不能保证静冈县清水市这16.6坪、23个格子一定能租满。市场在增长,和自己的格子能否租满,是两件必须分开验证的事。

以小起步、靠时间回收，作为副业的模式,这是一个相当朴素的案例。只不过「小」指的是每月的亏损幅度,而非入口处的450万〜600万日元。

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