실내 트렁크룸 23실, 만실 시 월 6.5만 엔. 시즈오카 물건에서 개인이 공개한 손익분기점 50%의 내막

금액은 모두 출처에 기재된 세금 포함 실액이다. 본 기사에서 계산한 부분은 그때마다 「추산」이라고 명기했다.

“만실이면 얼마”만 먼저 본다

부업이나 소규모 투자 정보는 대개 좋은 수치만 잘라서 나온다. “수익률 ○%” “불로소득” 같은 말은 나오지만, 집세도 전기료도 관리 수수료도 빼기 전의 수치인 경우가 많다.

그 점에서 인사 경력 15년의 직장인 「군시」 씨가 2025년 1월에 공개한 note는 다르다. 2023년부터 시작한 실내 트렁크룸 투자에 대해, 시즈오카현 시미즈구 물건 1건의 수지를 매출부터 지출까지 항목별로 나열하고 있다. 게다가 서두에서 “첫해는 적자를 각오”라고 스스로 밝히고 있다.

먼저 공개된 수치를 그대로 옮긴다.

물건은 총 바닥면적 16.6평, 구획 수는 23실. 만실 시 매출 153,300엔을 23으로 나누면 1실당 월액은 약 6,665엔이 된다(본 사이트 추산). 원룸의 집세를 하나 빌려서 그것을 23개의 작은 상자로 나눠 재임대한다고 바꿔 말할 수도 있다.

초기 투자액은 약 450만〜600만 엔 정도로, 자기자금으로 개업하는 것이 기본이라고 본인은 쓰고 있다.

지출의 “형태”가 이 사업의 성격을 결정한다

이 수지표에서 주목해야 할 것은 금액의 크기가 아니라 지출의 “형태”다.

고정비는 집세 60,000엔과 전기료 약 5,000엔의 합계 65,000엔. 한편 관리비는 매출의 15%라는 변동비다. 즉 가동률이 0이어도 나가는 금액은 월 65,000엔에서 상한을 찍는다.

여기서 손익분기점을 검산해본다. 가동률을 x라고 하면 매출은 153,300x, 지출은 0.15×153,300x+65,000. 순수익이 0이 되는 지점은,

0.85 × 153,300x = 65,000 → x ≒ 49.9%

본인이 쓴 “가동률 50% 정도부터 수익이 발생한다”는 기술과 일치한다(본 사이트 추산). 23실 중 약 12실이 채워지면 그 이후로는 1실당 약 5,665엔씩 순수익이 늘어나는 계산이 된다.

고정비의 절대액이 작고 변동비가 매출 연동인 사업은 최악의 손실액이 미리 확정되어 있다. 이 물건에서 일어날 수 있는 최대 월간 적자는 65,000엔. 본업을 가진 개인이 생활을 무너뜨리지 않고 몇 년이든 기다릴 수 있는 금액인지, 판단 재료가 그 한 점에 집약되어 있다.

전환점은 “아직 오지 않았다”는 것이 공개되어 있다

이 사례에 극적인 전환점은 없다. 오히려 본 기사가 가치를 인정하는 것은 전환점이 아직 오지 않은 상태 그대로 수치를 공개하고 있다는 점이다.

본인은 단점으로 계약 건수가 매달 0〜2건 정도이며, 만실이 되기까지 1년 이상 걸린다고 쓰고 있다. 이를 누적하면 월 1건 페이스라면 23실이 채워지기까지 23개월, 월 2건 페이스라도 약 12개월. 본인의 “1년 이상”이라는 체감은 계약 페이스 수치와 일치한다(본 사이트 추산).

따라서 이 투자에서 전환점은 “가동률이 50%를 넘는 날”이며, 그것은 개업으로부터 빨라도 1년, 늦으면 2년 가까이 뒤에 있다. 그날까지 매달 65,000엔 전후의 고정비만 확실히 나간다.

바꿔 말하면 이 사업의 성패는 개업 후의 운영 노력이 아닌, 개업 전에 1년 이상의 적자를 묵묵히 지불할 수 있는 자금 계획을 짤 수 있었는가에서 갈린다. 본인이 “첫해는 적자 각오, 2년차 이후 흑자화를 목표로 여유 자금을 확보”라고 반복해서 쓰는 것은 그 지점이 유일한 분기점이기 때문으로 읽힌다.

효과를 발휘하는 구조 — 현장에 가지 않는 설계

그렇다면 이 사람은 왜 본업(대기업 인사실 책임자, 매년 신입 50명 채용)을 계속하면서 이것을 운영할 수 있는가.

이유는 운이 좋아서가 아니라 설계에 있다. 본인은 “개인 운영은 수고와 비용이 들기 때문에, 관리운영이익형 회사를 선택한다”라고 쓰며, 운영회사 선정 기준으로 개인투자자를 상대하는지, 실적이 많은지, 인터넷 집객력이 있는지, 클레임 대응 범위는 어디까지인지, 관리 수수료는 타당한지, 임대료 설정은 적정한지를 꼽는다.

그리고 “물건 구매 후에도 현지에 갈 필요가 없어 원격지 소유가 가능하다”라고도 쓴다. 거주지에서 떨어진 시즈오카현 시미즈구의 물건을 선택할 수 있는 것은 이 전제가 있기 때문이다.

구조를 정리하면 이렇다.

• 집객(웹 광고·게재)을 본인이 하지 않는다 → 15%의 관리비로 외부화
• 청소·입퇴실 대응을 본인이 하지 않는다 → 마찬가지로 관리비에 포함
• 내부 확인·현장 대응을 본인이 하지 않는다 → 원격 소유가 성립

즉 15%라는 수수료는 수익을 깎는 비용인 동시에, 본업의 가처분 시간을 0에 가깝게 만들기 위한 대가다. 가동률이 낮은 기간, 이 15%는 절대액으로는 매우 작다(만실이어도 22,995엔). 가동률이 오를 때까지 적자가 이어지는 사업에서는, 고정액이 아닌 매출 연동으로 외주할 수 있다는 것 자체가 효과를 발휘한다.

한편 이 설계는 운영회사에 대한 의존과 표리일체다. 집객력·임대료 설정·클레임 대응을 모두 맡긴 이상, 가동률이 오르지 않을 때 취할 수 있는 수단은 “운영회사를 교체한다” 외에는 거의 남지 않는다. 본인이 운영회사 선정을 반복해서 강조하는 것은 그것이 유일한 재량이기 때문일 것이다.

회수 연수를 계산하면 이야기는 순식간에 수수해진다

수요 측 순풍은 본인도 나열하고 있다. 맨션의 전유면적이 70㎡대 공급 비율이 줄고 50㎡대·60㎡대가 늘고 있다는 점, 2012년을 100으로 봤을 때 착공 호수 85.3%·연면적 70.5%·부지면적 66.0%까지 축소되었다는 점, 도쿄도의 재택근무 보급률이 약 3할·전국 평균으로도 약 15%라는 점, 2021년 10월 시점 트렁크룸의 인지율은 약 81%지만 이용률은 약 5%에 그친다는 점.

다만 순풍이 있다는 것과 이 물건이 투자로서 보답받는 것은 별개의 이야기다. 초기 투자 450만〜600만 엔에 대한 회수 연수를 추산하면 다음과 같다.

(모두 본 사이트 추산. 70% 시는 매출 107,310엔−관리비 16,097엔−고정비 65,000엔으로 산출)

본인은 “6〜7할의 구획이 채워지면 흑자화”라고 쓰고 있지만, 그 수준에서 멈춘 경우 회수는 14년에서 19년 걸린다. 만실을 장기간 유지할 수 있어야 비로소 5〜7년이라는 부동산 투자다운 수치가 된다. 이것은 실패의 이야기가 아니라 기대치를 어떻게 설정하는가의 이야기다. 가동률이 몇 포인트만 움직여도 회수 연수가 배 이상 흔들린다. 그것이 이 사업의 본질적인 성격이다.

참고로 note 기사는 일부 유료(나머지 2,243자)이며, 본 기사가 다룬 것은 무료 공개 부분의 수치에 한정된다. 가동률의 실측 추이 등 유료 부분에만 있는 정보는 본 기사에서 확인하지 못했다.

어디까지 따라 할 수 있는가

따라 할 수 있는 부분은 의외로 적지 않다.

• 수지의 유형: 고정비(집세+전기)와 변동비(관리비%)를 나눠 손익분기점을 산출하는 작업은 점포든 코인 세탁소든 같은 방식으로 할 수 있다
• 외주 비율의 설계: 자신의 시간을 1분이라도 쓴다면 부업으로는 지속되지 않는다고 단정하고 수수료를 지불하는 판단
• 적자 기간을 먼저 예측하기: 계약 페이스(월 0〜2건)로부터 만실까지의 개월 수를 역산해, 그동안의 고정비 총액을 미리 준비해두는 것

한편 따라 할 수 없는·따라 해서는 안 될 조건도 뚜렷하다.

첫째, 450만〜600만 엔의 자기자금을 “1년 이상 묵혀도 생활에 지장이 없는” 형태로 준비할 수 있다는 것. 본인의 본업은 대기업 인사실 책임자이며, 이 자금 체력은 누구에게나 있는 전제가 아니다.

둘째, 조건을 만족하는 운영회사가 자신의 대상 지역에 존재하는 것. 이 사례의 설계는 운영회사의 집객력에 전면적으로 얹혀 있다. 지방의 물건을 원격으로 소유할 수 있는 것도 그것을 맡길 수 있는 회사가 있기 때문이다.

셋째, 수요 측 수치(협소화, 재택근무, 인지율 81% 대 이용률 5%)는 시장 전체의 이야기일 뿐, 시즈오카현 시미즈구의 16.6평에 23명의 세입자가 있다는 것까지 보증해 주지는 않는다. 시장이 성장하고 있다는 것과 자신의 구획이 채워지는 것은 별도로 검증해야 한다.

작게 시작해서 시간으로 회수한다는 부업의 유형으로서는 솔직한 사례다. 다만 “작게”인 것은 매달 적자 폭이지, 입구의 450만〜600만 엔이 아니다.

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