자택 주차장 공유 실록 2건——지방은 월평균 741엔, 도시부는 월 4,500엔. akippa/특P의 손익 분해

‘자택의 빈 주차장을 빌려주기만 하면 된다’. 초기 투자 제로·작업 거의 제로라는 홍보 문구로 부업 입문의 정석으로 이름이 오르는 주차장 공유. 하지만 ‘실제로 얼마나 되는가’를 월별 데이터와 함께 공개한 사례는 의외로 적다. 이 기사에서는 지방 주택가에서 akippa를 1년간 운영한 ‘마루니’ 씨와, 도쿄 23구에서 akippa와 특P를 3개월 병용한 리모 씨, 성격이 다른 두 실록을 맞춰본다. 결과는 월평균 741엔과 월 약 4,500엔. 같은 ‘투자 제로 부업’이라도 입지와 플랫폼의 곱셈으로 기대값이 자릿수 단위로 달라짐이 실측치로 확실히 드러난다.

실측 요약: 같은 부업에서 741엔과 4,500엔

지방 주택가의 1년——예약 제로인 4개월에서 월 2,164엔까지

마루니 씨의 주차장은 지방 주택가에 있는 역 도보 20분·카포트 딸린 1대분. 반경 5km 이내에 akippa 경쟁 주차장은 제로이며, 주변에는 도보 1분에 소아과, 도보 9분에 초등학교, 공장이 다수, 차로 15분 권내에 국립대학이 있다. ‘역세권은 아니지만 주변 수요는 있는’ 입지다.

1년간 총 이용은 32일, 월평균 수익은 741엔. 가격은 처음 1일 350엔이었으나 해가 바뀌는 시점에 400엔으로 인상했지만, 조회 수·예약 수에는 변화가 없었다. 경쟁이 없는 입지에서는 가격 경쟁이 일어나지 않아 가격 설정의 영향이 작다는 것을 보여주는 사례다.

실수령의 구조는 무겁다. akippa의 수수료는 53.7%로, 400엔짜리 예약에서 오너에게 들어오는 것은 약 185엔. 게다가 신규 이용자에게는 첫 이용 30% 할인 쿠폰이 자동 적용되므로, 그 경우 실수령은 약 129엔까지 떨어진다. 캔 커피 한 캔 값이다.

이용자의 면면도 특징적이다. 중심은 공장·공사 현장 근무자의 단기 연속 이용으로, 32일 중 14일(43%)이 대형차·SUV. 최대 수익원은 4월의 ‘공장 근무자에 의한 11일 연속 이용’이었다. 지방의 주차장 공유는 매일 조금씩 벌어들이는 흐름 수입이라기보다, 이런 단발성의 몰린 수요를 기다리는 사업이다.

도쿄 23구·역 도보 15분——akippa와 특P의 병용 실험

리모 씨의 주차장은 도쿄 23구, 역 도보 15분의 한적한 주택지. 본인이 ‘수요는 없을 것’이라고 예상했던 장소다. 등록은 온라인으로 정보를 입력하고, 주차 공간의 사진 촬영과 계측, 요금 설정을 거쳐 실제 운영 개시까지 약 2주. 등록 시에는 시세 기반의 추천 요금이 제시된다.

akippa에서는 시세보다 싸게 설정한 처음에는 ‘거의 항상 만석’이 되었고, 시세대로 인상한 후에는 주 34일의 가동으로 안정되었다. 월간 매출은 약 1만 엔, 실수령은 약 4,500엔. 한편 특P는 주 12회·월 49일의 가동으로, 매출 2,0006,000엔·실수령 1,400~4,200엔(수수료 30%, 송금 수수료는 별도).

운영 도구의 편의성에는 차이가 있어, 리모 씨의 평가로는 특P의 오너 사이트가 시간 설정이나 송금 관리가 더 알기 쉽고, 스티커나 종이 자료 제공도 있다. akippa의 오너 사이트는 다소 쓰기 불편하다는 평이었다.

수수료 53.7%와 30%, 실수령에서는 왜 차이가 나지 않는가

숫자만 보면 akippa의 수수료 53.7%는 특P의 30%에 비해 23.7포인트나 무겁다. 하지만 리모 씨의 병용 데이터에서는 akippa의 실수령 월 약 4,500엔에 대해 특P는 1,400~4,200엔. 수수료율의 차이를 akippa의 집객력(예약 빈도)이 거의 메우고 있다. ‘수수료율’과 ‘가동률’은 트레이드오프 관계이며, 실수령 기준으로는 큰 차이가 나지 않는다. 이것이 병용 실험의 핵심적인 발견이다.

실무적인 최적해는 양쪽에 게재해 채워지는 쪽에서 버는 것이지만, 조건이 있다. 복수 플랫폼 병용 시의 더블부킹은 금전적 페널티의 대상이며, 재고(빈 일정)의 동기 관리만큼은 소홀히 할 수 없다. ‘수고 제로’라는 간판에 붙는 몇 안 되는 실작업이다.

효과가 있었던 시책, 없었던 시책

마루니 씨는 1년 동안 몇 가지 개선을 시도했다. 사진은 맑은 날에 가로 방향으로 다시 찍고, 주차 위치에 화살표를 넣었다(작업 약 5분). 이용자 리뷰에는 “게재 사진이 상세했다”, “장소를 알기 쉬웠다”는 후기가 남아 있다. 2월 말에는 방범 카메라를 설치해 제목에 ‘방범 카메라 있음’을 추가했고, 이것이 3월 이후의 예약 회복·4월의 12일 가동으로 이어졌다. 운영 시간도 숙박 이용 요청을 받아 818시에서 820시로 연장했다.

다만 인과 해석에는 유보가 필요하다. 34월의 회복은 공장의 연도 교체 수요와 겹쳐 있어, 방범 카메라 단독의 효과와는 분리할 수 없다. 그리고 가격 인상(350→400엔)이 조회 수에도 예약 수에도 영향을 주지 않은 사실이 보여주듯, 운영의 노력은 ‘온 수요를 놓치지 않는’ 효과는 있어도 수요 자체를 만들지는 못한다. 조회 수가 월 78150건 있어도 예약 제로인 달이 있다. 보이고는 있지만 빌릴 이유가 없으면 숫자가 되지 않는다.

수지가 맞지 않는 측면과 가정 내의 벽

두 사람 모두 ‘잘 되지 않았던 일’을 숨기지 않는다. 마루니 씨 쪽에서는 개시 후 4개월간의 예약 제로, 1~2월의 재차 제로라는 계절 변동, 그리고 본인도 인정하는 “시급으로 환산하면 수지가 맞지 않는” 구조다. 수수료와 첫 이용 쿠폰으로 건당 실수령이 100엔대까지 깎이는 달도 있다.

리모 씨 쪽에서 흥미로운 것은 금전 이외의 마찰이다. 배우자로부터는 “낯선 사람이 자택 부지에 드나든다”는 것에 대한 거부감이 나왔고, 가족의 동의를 얻는 데 시간이 걸렸다. 예약 수의 변동이 신경 쓰이는 심리적 비용, 취소 대응의 수고도 언급한다. 자택 일부를 개방하는 부업은 가계부 밖에 있는 가족의 합의가 사실상의 진입 조건이 된다.

재현의 조건——‘역세권’보다 효과 있는 변수

두 사례를 나란히 놓으면 수익을 결정하는 변수의 우선순위가 보인다. 마루니 씨의 총평은 “역세권 여부보다 주변 수요의 유무와 경쟁의 적음”. 실제로 역 도보 20분이라도 공장·소아과·초등학교라는 수요원이 있으면 월 741엔이 생기고, 역 도보 15분의 23구라면 월 2,000~5,000엔 범위에 오른다. 반대로 말하면 수요원(공장·공사 현장·병원·학교·이벤트 회장)이 근처에 없는 지방 주택가의 기대값은 월 수백 엔, 이것이 실측에 기반한 시세다. 대형차가 들어가는 넓이와 지붕 유무는 그 안에서의 가점 요소에 불과하다.

이 사례를 렌탈스페이스(초기 45만 엔·월 이익 6.85만 엔)와 나란히 놓으면 ‘공간의 시간 대여’ 시장의 원칙이 떠오른다. 수익은 투하 자본과 입지 리스크에 비례한다. 투자 제로의 주차장은 월 수백~수천 엔, 수십만 엔을 투입하는 스페이스 운영은 월 수만 엔. 어느 쪽이 좋은가가 아니라 자신이 감당할 수 있는 리스크의 위치를 선택하는 문제다. 그리고 주차장 공유의 월 수백 엔은 방치하면 제로인 채인 자산이 낳는 수백 엔이라는 점도 실측이 알려주는 그대로다.

함께 읽으면 좋은 글

• 렌탈스페이스 실측 — 같은 ‘공간의 시간 대여’의 투자 버전
• 스톡포토 4년 — ‘놓아두기만 하는’ 부업의 중앙값 비교