Landlord Larry：24岁持有40套独栋，还款$480对租金$1,400

还款每月$480多。进来的租金约$1,400，而且租客负担为零，全额由住房券（Section 8）支付。这是美国加州出身的Lawrence Guerguis在大学三年级时买下的第一套房的数字。他现在24岁，持有的独栋已经增加到40套。

这个案例缺少通常要凑齐的数字。443个案例都持有月营收或转让额的实数，而他的总租金收入、现金流总额、负债总额，任何出处都没有写。BiggerPockets那期用的表述只到「每月数千美元的现金流」，再往下没有分解。

我们仍然判断值得记录，是因为代替总额，一套一套的还款和租金并排出现了。「24岁40套」这样的标题会让人期待总额，而能够核验的是一组一组的数字。这里就把那一组数下来。

已公开的一套一套的数字

关于第一套，出处之间有矛盾。Business Insider日本版写的是还款每月约$400、HUD基准租金约$1,300，而BiggerPockets的全文记录里本人说的是还款$480多、租金约$1,400。我们不向任何一边靠，两个都放上。租金对还款的倍率，前者约3.3倍，后者约2.9倍。

标题是40套，但能核验的只有$480和$1,400这一组

这门生意的设计，在于把两个机制同时放到了外部。

一个是授信。他在大学在学期间买房，没有工资单也没有收入，所以普通的住房贷款办不下来。他用的是DSCR贷款，审查的不是本人的收入，而是物业的租金超过还款多少倍（Debt Service Coverage Ratio）。据说要求最低1.25，第一套超过了2.0。他是在BiggerPockets的论坛上找到愿意贷这个金额档的贷方的。

另一个是租金的决定方式。在Section 8里，租金的70%到100%由住房当局支付。第一套的租客收入为零，所以租金的100%来自政府。本人说「我需要完美的租客，政府一次也不会漏付」就是这个意思。

这门生意外部化的，是授信和租金的决定方式两者。作为编辑部的判断写下来：比起买得便宜，24岁能堆到40套的理由在这里。本人的收入不需要，所以在学期间就能买；租金由当局的基准决定，所以既不需要租金谈判，也不需要租客的信用审查。

提租的余地在手续一侧，不在物业一侧

公开数字里最具体的，是另一条收入杠杆。他在克利夫兰最先买的双拼，两户都是三居，可租客只持有两居的住房券，租金停在每户$650。

他查了住房当局的基准，按两居标准的约$1,200提出申请。三个月后两户都到了那个金额。施工一点没做，因为那套物业已经通过了Section 8的检查。

为什么前任业主没做？按本人的说明，Section 8的提租需要把文件亲自交到当地当局，远程的投资者要么现地没有人，要么根本不知道这个制度。那套物业换过好几任业主，谁都没有提交过申请。最近他也把一套三居从$900提到了$1,600。

这里编辑部的读法和本人稍有不同。他说自己的强项是「理解数字」，但做出从$650到$1,200、从$900到$1,600这些动作的不是计算，而是把自己放进「住在当地、能自己把文件送到当局窗口」的状态。实际上他搬到了克利夫兰，最初一年半都自己管理。

弱的一面也以实数留着

第一套是没看现场就买的。在Facebook的群里找到一个杂工去看了看，只竖了个拇指。本人说「连热水器是什么都不知道」。到租客定下来花了几个月，当时用的审查按他自己的话说「完全不好」。

翻修也自己做而且失败了。没打底漆就刷墙，想重新打磨木地板也没弄好。据说当时的照片还留着。

资金的来路也不是可复制的故事。他进了加密资产的Discord，反复说「资产明天可能变成零」，主张投资实物资产。在那里有一个人响应，给了他六套房首付的资金。条件是股权30%和租金五五分。后来他买回了股权，本人的回顾是：这不是正确的做法，要合伙的话一开始就该把长期计划定好。

而他举出的最大后悔在定价一侧。第一年里他因为$1,000到$2,000的差距和卖方谈不下来，反复丢掉案子。在小物业上，那个差距只相当于每月$5。「全部都该更早买下来」是本人的总结。

可复制的条件与界限

• 没有工资收入也能持续买进，只有当租金超过还款1.25倍以上的物业上，有愿意贷到那个金额档的贷方时。
• 不施工的提租能见效，只限于现有租客持有的住房券低于房间的规格、且前任业主没有向当局提交申请的情况。
• 远程起步的事业能与本人的工时脱钩，只有在经过住在当地自主管理的一段时间之后把管理交出去时。他的情况是一年半。

界限很大。总租金收入、现金流总额、负债总额在任何出处都没有，所以40套作为事业到底是多大规模，从外部无法测量。本人说「尽量不往外拿，每个月都投进首付」，看起来本来就没有公开手上留下多少的意图。加上三年这个长度，还没有经过大的修缮浪潮和连续空置。Section 8和DSCR贷款是美国的制度，同样的组合在别的国家是否存在，超出了出处的范围。

延伸阅读

公开单套单位经济的案例排开是这样：地方民宿3处物业全数字公开，初期345万日元、回收17个月、工程师的副业出租空间3家店首年750万日元、初期45万日元、室内迷你仓23间满租时月6.5万日元、盈亏平衡点为出租率50%。

三件的共通点是都给出了每个据点的初期费用和月度收支。这次的案例不同之处在于，租金的水平不是运营者决定的。住房当局的基准额就是上限，所以决定收入的不是能不能租满，而是针对基准额有没有交出正确的文件。