地方民宿3套房源全数字公开。租赁×旅馆业初期投入345万日元・回收17个月，与民宿新法房源利润率相差2倍

经营地方民宿的Tetsujiro氏,将自己名下3套房源的收益数据精确到日元逐一公开。在note文章《民宿收益模拟／地方民宿3套房源的真实收入【公开】》(2025年2月11日发布)以及其中链接的Google表格里,初期投资明细、年销售额、费用的每一项,直至投资回收期,全部一一列出。

有趣的是,同样是「地方独栋无人民宿」,投资回收期却分化成35个月和17个月,相差整整一倍。是什么造成了这个差距?我们仅根据已公开的数字来追踪。

三套房源横向对比

以下按表格原样转录数值。

销售额的构成也被披露。Tetsujiro氏的销售公式为「住宿天数×每晚单价+住宿组数×清洁单价」,其中A为月入住15天・每晚30,000日元・月10组・清洁费8,000日元,B为月20天・20,000日元・15组・7,000日元,C为月20天・22,000日元・15组・8,000日元。按此条件折算成年数据:A为540万日元+96万日元=636万日元,B为480万日元+126万日元=606万日元,C为528万日元+144万日元=672万日元,均与公开数值一致。

费用一侧同样可以验算。A项为清洁96万日元・OTA手续费95.4万日元(销售额的15%)・房租216万日元・水电费48万日元・火灾保险5万日元・消耗品12万日元・预备费24万日元,合计496.4万日元。C项为清洁144万日元・OTA100.8万日元・房租90万日元・水电48万日元・保险5万日元・消耗品12万日元・预备费24万日元,合计423.8万日元。数字与表格完全吻合。

转折点出现在哪里

轨迹发生变化的瞬间十分明确:从A(租赁×民宿新法)转向C(租赁×旅馆业)的模式重组。氏本人在文章开头就直接给出结论:「在地方做民宿的话,租赁配旅馆业执照,只有这一条路」。

前后数字对比如下。第一套房源A:初期投资403.6万日元・年利润139.6万日元・收益率34.6%・回收35个月。第三套房源C:初期投资345.75万日元・年利润248.2万日元・收益率71.8%・回收17个月。初期投资减少了58万日元,年利润增加了108.6万日元,回收期缩短到了不到一半。而且每晚单价方面,C的22,000日元反而比A的30,000日元更便宜。也就是说,用更低的单价,做出了更高的利润。

顺带一提,B为购买×旅馆业,月利润224,375日元,是三套房源中最高的。但初期投资712.5万日元负担较重,收益率37.8%,与A相差无几。「每月能剩多少钱」和「投入的钱多久能收回来」是两个不同的指标——这是个理所当然却容易被混为一谈的事实,在这里体现得很清楚。

差距源自三个结构性因素

为什么C的回收速度更快?把数字拆解开来,可以归纳为三个原因。

第一,营业天数的上限。民宿新法(住宅住宿事业法)规定年营业天数上限为180天。A项「年可营业天数180天／年实际入住天数180天」的记录,意味着上限已被用满。也就是说,A在制度层面已经没有通过提高入住率来提升收益的空间。而取得旅馆业许可的B、C两套年可营业365天,实际入住240天,还剩125天的空档。A以最高的单价30,000日元运营,年销售额却在三者中垫底,这不是努力不够,而是撞上了制度的天花板。

第二,房租。A的年房租为216万日元,即月18万日元。氏本人在正文中写道:「地方独栋房源的房租行情大致在月5万至10万日元」「我民宿A的房租偏高,这一点压缩了利润」。C的房租为年90万日元(月7.5万日元)。两者相差年126万日元,这个数字几乎与A的年利润139.6万日元相当。假设A的房租降到与C相同水平,年利润将增至265.6万日元,回收期可缩短至约18个月。A回收慢的最大原因,既不是单价也不是入住率,而是固定成本。

第三,分母之小。收益率等于利润除以初期投资,因此压缩分母,同样的利润也能让数字跳升。C在取得成本方面比A、B都更精简——租赁合同费45.75万日元、装修费30万日元。唯有家具家电维持在270万日元,接近A(300万日元)的水平,直接影响住客体验的部分没有削减。哪里该省、哪里不该省,正是这套房源的设计思路。

没起作用的部分,以及潜在风险

光鲜数字的背后,文章同样没有隐瞒。

B是一套房龄60年的物业,装修花费250万日元。费用明细中提到「电路施工以及被白蚁蛀蚀的地板翻修」,外包与自己动手混合进行。氏回忆道:「装修期间浑身是泥、满身灰尘,一直在想这活儿到底什么时候才能结束……那种孤军奋战的感觉好几次差点让我崩溃」。这250万日元是靠自己出力压缩下来的金额,如果全部外包,初期投资还会进一步膨胀。回收32个月这个数字里,埋藏着表格上看不到的自身工时投入。

B的火灾保险费也高达年28.6万日元,约为两套租赁房源(年5万日元)的6倍。购买型物业需要自己承担资产保全的责任,固定成本的性质也随之改变。

关于A,文中写道从签订租赁合同到民宿开业花费了约半年时间。「毕竟是第一次,一切都是摸着石头过河」。这6个月是只出房租、没有收入的阶段,处在35个月回收期的计算范围之外。

此外,这三套房源的数据均以年入住180至240天为前提计算。地方旅游需求的季节波动较大,一旦入住率低于预期,销售额会随之直线下滑。文中将OTA手续费保守估算为15%,若Booking.com等手续费较高渠道的占比上升,同样会成为压迫利润的因素。

哪些能复制,哪些不能

比较容易复制的是费用结构的设计:把房租控制在月5万至10万日元、家具家电利用二手(氏本人也写道「下一套同等规模的独栋民宿,预算150万至200万日元就能搞定」)、消防设备自行安装以控制在10万日元、许可申请自己办理以省下30万日元的代办费，这些都属于判断和精力问题,不需要额外资本。

难以复制的有三点。第一是找到能够拿到旅馆业许可的房源。这受用途地域和建筑结构的限制,而且需要有愿意把房子出租用于旅馆业的房东。第二是存在1晚2万至3万日元定价能够成立的需求区域。氏本人写道:「在我做地方民宿的区域,每晚2万至3万日元是一个大致标准」,一旦这个单价前提被打破,所有计算都要重来。第三是自建清洁的内部网络。地方几乎没有专门服务于民宿的清洁公司,氏本人是直接在附近招募主妇并签订业务外包合同的。通过允许带着孩子来打扫,他确保了那些不便外出工作的人群作为劳动力来源。这种体制需要扎根当地才能搭建,无法远程复制。

还有一点值得一提。这三套房源的数据,建立在「第一套房源做的收益模拟与实际业绩基本吻合」这一基础之上。氏本人写道:「实际上,事先做的收益模拟和真实收入相当接近。第一套民宿验证了这一点,到第二套、第三套时,模拟的精度也在不断提高」。正因为在第一套房源上把数字彻底验证过,才有底气在后续项目里改变打法。17个月回本的结果,并非在第三套房源上凭空出现,而是建立在A那份「学费」之上。

顺带一提,氏本人的资料显示:「1年内开设了3套无人民宿。民宿运营10个月,月销售额198万日元,利润102万日元」,Airbnb评论101条中99条为五星好评,平均分4.98。上述三套房源年销售额合计1914万日元除以12,月均约159.5万日元,与资料中「月销售额198万日元」水平不同。前者应理解为全年平均值,后者则应理解为某个特定月份的实绩。

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