지방 민박 3개 물건의 전체 숫자 공개. 임대×여관업은 초기 345만 엔·회수 17개월, 민박신법 물건과는 수익률 2배 차이

지방 민박을 운영하는 테츠지로 씨가, 자신이 보유한 3개 물건의 수익 데이터를 1엔 단위로 공개하고 있다. note 글 “민박 수익 시뮬레이션/지방 민박 3개 물건의 리얼 수입 [공개]“(2025년 2월 11일 공개)와, 거기서 링크된 구글 스프레드시트에는 초기 투자 내역, 연간 매출, 비용 전 항목, 투자 회수 기간까지가 나열되어 있다.

흥미로운 것은, 같은 “지방의 단독주택 무인 민박”이면서 투자 회수 기간이 35개월과 17개월로 갈린다는 점이다. 2배의 격차다. 무엇이 그 차이를 만들었는지를, 공개된 숫자만으로 쫓는다.

3개 물건을 나란히 놓다

스프레드시트에 기재된 수치를 그대로 옮긴다.

매출 내역도 공개되어 있다. 테츠지로 씨의 매출 공식은 “숙박 일수 × 1박 단가 + 숙박 조수 × 청소 단가”로, A는 월 15일 가동·1박 30,000엔·월 10조·청소 8,000엔, B는 월 20일·20,000엔·15조·7,000엔, C는 월 20일·22,000엔·15조·8,000엔이다. 이 조건으로 연환산하면, A는 540만 엔+96만 엔=636만 엔, B는 480만 엔+126만 엔=606만 엔, C는 528만 엔+144만 엔=672만 엔이 되어, 공개값과 일치한다.

비용 쪽도 마찬가지로 검산할 수 있다. A는 청소 96만 엔·OTA 수수료 95.4만 엔(매출의 15%)·집세 216만 엔·수도광열비 48만 엔·화재보험 5만 엔·소모품 12만 엔·예비비 24만 엔으로 합계 496.4만 엔. C는 청소 144만 엔·OTA 100.8만 엔·집세 90만 엔·수도광열 48만 엔·보험 5만 엔·소모품 12만 엔·예비비 24만 엔으로 423.8만 엔. 숫자는 표와 어긋남 없이 닫힌다.

흐름은 어디서 바뀌었는가

궤도가 바뀐 순간은 명확하다. A(임대×민박신법)에서 C(임대×여관업)로 유형을 다시 짠 것이다. 씨 본인도 기사 서두에서 “지방에서 민박을 하려면 임대로 여관업, 이것뿐이다”라고 결론부터 쓰고 있다.

전후 숫자는 이렇다. 1번째인 A는 초기 투자 403.6만 엔·연간 이익 139.6만 엔·수익률 34.6%·회수 35개월. 3번째인 C는 초기 투자 345.75만 엔·연간 이익 248.2만 엔·수익률 71.8%·회수 17개월. 초기 투자는 58만 엔 낮아졌고, 연간 이익은 108.6만 엔 늘었고, 회수 기간은 절반 이하가 됐다. 게다가 1박 단가는 A의 30,000엔에 비해 C는 22,000엔으로 오히려 저렴하다. 저렴한 단가로, 더 많은 이익을 내고 있다.

참고로 B는 구매×여관업으로, 월간 이익 224,375엔이라는 3개 물건 중 최고값을 낸다. 다만 초기 투자 712.5만 엔이 무거워, 수익률은 37.8%로 A와 거의 다르지 않다. “월에 얼마가 남는가”와 “투입한 돈이 언제 돌아오는가”는 별개의 지표라는, 당연하지만 혼동되기 쉬운 사실이 여기에 나타나 있다.

차이를 만든 3가지 구조

왜 C가 빠른가. 숫자를 분해하면 요인은 3가지로 나뉜다.

첫째, 영업 일수의 상한. 민박신법(주택숙박사업법)은 연간 영업 일수가 180일로 제한된다. A의 “연간 영업 가능 일수 180일/연간 가동 일수 180일”이라는 표기는, 상한을 다 쓰고 있음을 의미한다. 즉 A에는 가동률로 늘릴 여지가 제도적으로 존재하지 않는다. 한편 여관업 허가를 받은 B·C는 365일 영업 가능, 실적 240일. 아직 125일분의 여유가 있다. A가 최고 단가인 30,000엔을 받으면서 연간 매출에서 최하위인 것은, 노력 부족이 아니라 제도의 천장에 부딪히고 있기 때문이다.

둘째, 집세. A의 연간 집세는 216만 엔, 월 18만 엔. 기사 본문에서 씨는 “지방의 단독주택 물건이라면 월 5~10만 엔 정도가 시세”라며 “제 민박A의 임대료는 좀 더 높아서, 그것이 이익을 압박하고 있습니다”라고 쓰고 있다. C의 집세는 연 90만 엔(월 7.5만 엔). 차이는 연 126만 엔으로, 이것은 A의 연간 이익 139.6만 엔과 거의 같은 액수다. 만약 A의 집세가 C와 같은 수준이었다면 연간 이익은 265.6만 엔, 회수 기간은 약 18개월까지 줄어드는 계산이 된다. A의 회수가 늦은 가장 큰 이유는, 단가도 가동률도 아니라 고정비다.

셋째, 분모의 작음. 수익률은 이익÷초기 투자이므로, 분모를 줄이면 같은 이익이라도 숫자는 뛴다. C는 임대 계약비 45.75만 엔·리모델링 30만 엔으로, A나 B에 비해 취득 측 비용을 압축하고 있다. 가구가전만은 270만 엔으로 A(300만 엔)에 가까운 수준을 유지하고 있어, 게스트 체험에 직결되는 부분은 줄이지 않았다. 줄이는 곳과 줄이지 않는 곳을 나누고 있는 것이, 이 물건의 설계 사상이다.

효과가 없었던 것, 안고 있는 리스크

화려한 숫자의 이면도 기사는 숨기지 않는다.

B는 준공 60년 물건으로, 리모델링에 250만 엔을 들였다. 내역으로 “전기 공사나 흰개미 피해를 입은 바닥 개수”가 꼽히며, 업체 외주와 DIY를 섞어 대응했다. 씨는 “리모델링 중에는 흙투성이, 먼지투성이가 되면서, 이 작업이 언제 끝날까…하고 몇 번이나 외로움에 마음이 꺾일 뻔했습니다”라고 회고한다. 이 250만 엔은 자신의 노동으로 압축된 금액이며, 외주 100%라면 초기 투자는 더 부풀어 올랐을 것이다. 회수 32개월이라는 숫자에는, 시트에 나타나지 않는 자신의 공수가 묻혀 있다.

B의 화재보험료도 연 28.6만 엔으로, 임대 2개 물건의 연 5만 엔의 약 6배다. 구매 물건은 자산을 스스로 지킬 필요가 있는 만큼, 고정비의 질이 바뀐다.

A에 대해서는, 임대 계약부터 민박 오픈까지 약 반년 걸렸다고 쓰여 있다. “뭐니 뭐니 해도 처음이었기 때문에, 모든 것이 손으로 더듬어 가는 상태였으니까요”. 이 6개월은 집세만 나가는 기간이며, 회수 기간 35개월의 바깥에 있다.

게다가 이 3개 물건은 모두 연간 가동 180~240일이라는 전제로 계산되어 있다. 지방의 관광 수요는 계절 변동이 크고, 가동률이 예상을 밑돌면 매출은 직선적으로 떨어진다. OTA 수수료를 보수적으로 15%로 잡고 있는 점도, Booking.com 등 수수료가 높은 채널 비율이 오르면 압박 요인이 된다.

어디까지 따라 할 수 있는가

재현하기 쉬운 것은 비용 구조의 설계다. 집세를 월 510만 엔으로 억제한다, 가구가전은 중고를 활용한다(씨 본인도 “다음 민박에서는 같은 규모의 단독주택이라도 150200만 엔 예산으로 할 수 있다”고 쓰고 있다), 소방 설비를 셀프 설치해 10만 엔에 수렴시킨다, 허가 신청을 직접 해서 대행비 30만 엔을 절약한다——이들은 모두 판단과 수고의 문제이며 자본을 필요로 하지 않는다.

재현하기 어려운 것은 3가지다. 하나는 여관업 허가가 나는 물건을 찾는 것. 용도지역이나 건물 구조의 제약이 있고, 애초에 임대로 여관업을 인정해주는 임대인이 필요해진다. 둘은 1박 2~3만 엔이 성립하는 수요가 있는 지역. 씨는 “제가 지방 민박을 전개하는 지역에서는, 1박 ¥20,000~¥30,000이 하나의 기준”이라고 쓰고 있으며, 이 단가 전제가 무너지면 모든 계산을 다시 해야 한다. 셋은 청소의 내제화 네트워크. 지방에는 민박 전문 청소 회사가 거의 없기 때문에, 씨는 근처 주부를 직접 모집해서 업무 위탁 계약을 맺고 있다. 아이를 데리고 하는 청소를 허용함으로써, 밖에 일하러 나가기 어려운 층을 확보했다. 이것은 지역에 뿌리를 내리고 있지 않으면 짤 수 없는 체제이며, 원격으로 따라 할 수 있는 것이 아니다.

그리고 한 가지 더. 이 3개 물건의 데이터는 “1번째 물건에서 만든 시뮬레이션이 실적과 거의 일치했다”는 것을 토대로 하고 있다. 씨는 “실제로, 사전에 실시한 수익 시뮬레이션과 실제 수익은 꽤 가까운 형태로 정착했습니다. 1번째 민박에서 그것이 확인되었기 때문에, 2번째, 3번째로, 더욱 시뮬레이션 정밀도가 높아지고 있습니다”라고 쓴다. 1번째에서 숫자를 검증해냈기 때문에, 2번째 이후에서 유형을 바꾸는 판단을 할 수 있었다. 회수 17개월이라는 결과는 3번째에서 갑자기 태어난 것이 아니라, A에서 지불한 수업료 위에 놓여 있다.

참고로 씨의 프로필에는 “1년 만에 3개의 무인 민박을 세웠다. 민박 호스트 경력 10개월로 월 매출 198만 엔, 이익 102만 엔”이라 되어 있으며, Airbnb 리뷰는 101건 중 99건이 별 5개로 평균 4.98점으로 기재되어 있다. 위 3개 물건의 연간 매출 합계 1,914만 엔을 12로 나누면 월 약 159.5만 엔으로, 프로필의 월 매출 198만 엔과는 수준이 다르다. 전자는 연간 평준화값, 후자는 특정 월의 실적으로 읽는 것이 자연스러울 것이다.

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